- Μετά τις αποτυχίες τόσο της Silicon Valley Bank όσο και της Signature Bank, όλα τα βλέμματα είναι στραμμένα στα εμπορικά ακίνητα (CRE), με κάποιους να κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου, υποστηρίζοντας ότι είναι το επόμενο οχυρό που θα πέσει.
Όπως έχει αναφέρει προηγουμένως το Fortune, τα πρότυπα δανεισμού για εμπορικά ακίνητα είχαν ήδη αυστηροποιηθεί κατά τη διάρκεια του περασμένου έτους καθώς η Federal Reserve εισήλθε σε λειτουργία καταπολέμησης του πληθωρισμού. Τα συνεχιζόμενα τραπεζικά προβλήματα, ωστόσο, μόνο θα επιδεινώσουν αυτή τη σύσφιξη.
Ακόμη και πριν οι τράπεζες υποχωρήσουν, οι ειδικοί του κλάδου γνώριζαν ότι θα ήταν μια δύσκολη περίοδος για τα εμπορικά ακίνητα, ιδιαίτερα για τα ακίνητα γραφείων με αυξανόμενα ποσοστά κενών θέσεων και πτώση της αξίας των ακινήτων, εν μέσω της στροφής προς την εξ αποστάσεως εργασία.
Για να μην αναφέρουμε ότι ολόκληρος ο κλάδος αντιμετωπίζει ένα κύμα λήξεων δανείων - που σημαίνει ότι θα χρειαστεί να αναχρηματοδοτήσει σε υψηλότερα επιτόκια. Αυτοί οι αντίθετοι άνεμοι στα εμπορικά ακίνητα —οι οποίοι είναι ιδιαίτερα ισχυροί στον τομέα των χώρων γραφείων— θα αυξήσουν τον κίνδυνο αθετήσεων, αγωνίας και καθυστερήσεων, καθώς ο κλάδος βασίζεται σε μεγάλο βαθμό στο χρέος.
Την περασμένη εβδομάδα, ο επικεφαλής οικονομικός σύμβουλος της Allianz, Mohamed El-Erian, είπε στο Insider ότι «η στιγμή της αλήθειας θα διαδραματιστεί» για την αγορά εμπορικών ακινήτων μόλις λήξουν αυτά τα δάνεια και ο κλάδος αναγκαστεί να προσαρμοστεί στο τρέχον οικονομικό κλίμα.
«Αυτό είναι μέρος ενός ευρύτερου συνόλου δραστηριοτήτων που, ενώ είχαν νόημα όταν τα επιτόκια ήταν χαμηλά και η ρευστότητα ήταν άφθονη, έχουν πολύ λιγότερο νόημα σήμερα», τόνισε στο Insider.
Ο δισεκατομμυριούχος επενδυτής Howard Marks, συνιδρυτής της Oaktree Capital Management, εξέφρασε επίσης ανησυχία για την υγεία του κλάδου, γράφοντας σε ένα σημείωμα ότι «είναι πολύ πιθανό να προκύψουν αξιοσημείωτες αθετήσεις σε στεγαστικά δάνεια κτιρίων γραφείων και άλλα δάνεια CRE». Όσον αφορά τους τραπεζικούς γίγαντες, έχουν παρουσιάσει τις προοπτικές τους για τον κλάδο, που διακρίνονται από σχεδόν αποκαλυπτικές έως διαχειρίσιμες ζημίες.
- Τι πιστεύουν όμως οι μεγάλες τράπεζες για όλα αυτά;
Για να καταλάβουμε καλύτερα, ας ρίξουμε μια ματιά στο περιβάλλον των εμπορικών ακινήτων από τη Morgan Stanley, την UBS και την Goldman Sachs αρχής γενομένης από αυτό τον μήνα όπου όλα αυτά τα προσεγγίζουν με διάφορες και μερικές φορές με παρόμοιες εκτιμήσεις.
- Η Morgan Stanley είναι bearish στο CRE
Η επικεφαλής επενδύσεων διαχείρισης περιουσίας της Morgan Stanley, Lisa Shalett, έγραψε σε μια πρόσφατη έκθεση: «Περισσότερο από το 50% των 2,9 τρισ.δολαρίων σε εμπορικά στεγαστικά δάνεια θα πρέπει να επαναδιαπραγματευτεί τους επόμενους 24 μήνες, όταν τα νέα επιτόκια δανεισμού είναι πιθανό να αυξηθούν από 350 στις 450 μονάδες βάσης».
Ακόμη και πριν από την πτώχευση των τραπεζών, τα ακίνητα γραφείων αντιμετώπιζαν ήδη «κοσμικούς αντίθετους ανέμους» και αναμένεται να αντιμετωπίσουν πιο δύσκολες στιγμές, έγραψε η Shalett, με τα ποσοστά κενών θέσεων κοντά στα υψηλά των 20 ετών. Ως εκ τούτου, οι αναλυτές της Morgan Stanley προέβλεψαν πτώση της τιμής του CRE έως και 40%, χειρότερη από ό,τι στη Μεγάλη Χρηματοπιστωτική Κρίση.
Η δυσφορία, μετά τον αριθμό των δανείων που πρόκειται να λήξουν, και την πιθανότητα αθέτησης υποχρεώσεων και καθυστερήσεων ως αποτέλεσμα, θα μειωθεί και θα επηρεάσει τις περισσότερες από τις τράπεζες και τους ιδιοκτήτες – και κανένας κλάδος δεν θα έχει «ανοσία» σε αυτό, έγραψε η Shalett όπως αναφέρεται στο Fortune.com
- Τα εμπορικά ακίνητα μπορούν να απορροφήσουν τους διαφαινόμενους κραδασμούς, λέει η UBS
Η UBS, η πολυεθνική επενδυτική τράπεζα με έδρα τη Ζυρίχη που εξαγόρασε πρόσφατα την Credit Suisse, χρησιμοποίησε λιγότερο έντονο τόνο, υποστηρίζοντας ότι οι τίτλοι των εμπορικών ακινήτων είναι χειρότεροι από την πραγματικότητα.
- Παρά το γεγονός ότι «η αύξηση των επιτοκίων, η επιβράδυνση της οικονομίας και τα αυξανόμενα ποσοστά κενών θέσεων σε κτίρια γραφείων έχουν επιβαρύνει τον κλάδο τα τελευταία δύο χρόνια δήλωσε η UBS, μια «επανάληψη της κρίσης ρευστότητας του 2008» είναι απίθανη—ακόμα και αν η πίστωση περιορίζεται περαιτέρω.
Η UBS αναμένει ότι περίπου 1,2 τρισ. δολάρια από το εκκρεμές χρέος των 5,4 τρισ. δολαρίων σε εμπορικά ακίνητα, εκτός από το πολυοικογενειακό χρέος, θα «ωριμάσουν» και θα είναι διαθέσιμα για αναχρηματοδότηση.
- Αυτό πιθανότατα θα συμβεί εν μέσω υψηλότερων επιτοκίων, τα οποία, σύμφωνα με την UBS, «θα προσθέσουν μόνο τις υπάρχουσες προκλήσεις σχετικά με την εξυπηρέτηση του χρέους - ειδικά σε τομείς όπως το γραφείο και ορισμένα τμήματα λιανικής όπου οι ταμειακές ροές έχουν αμφισβητηθεί λόγω της συμπεριφοράς μετά την πανδημία».
Ωστόσο, αυτές οι αθετήσεις δεν σημαίνουν απαραίτητα ότι ο κλάδος ως σύνολο βρίσκεται σε κίνδυνο, ιδιαίτερα καθώς οι "πολιορκημένοι" τομείς, όπως τα ακίνητα γραφείων, αντιπροσωπεύουν μόνο το 15% των εμπορικών ακινήτων. Και οι συνθήκες, είπε η τράπεζα, είναι πολύ διαφορετικές από αυτές της Μεγάλης Χρηματοπιστωτικής Κρίσης, γι' αυτό και υποστήριξε ότι είναι απίθανη η επανάληψη.
«Η υγεία του συνολικού τραπεζικού συστήματος και οι συνθήκες ρευστότητας της αγοράς είναι σημαντικά καλύτερες από ό,τι κατά τη διάρκεια του GFC», δήλωσε η UBS. Αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι τα πράγματα δεν μπορούν να γίνουν χειρότερα από εδώ.
Εάν η οικονομία εισέλθει σε ύφεση, οι απώλειες εμπορικών ακινήτων που η UBS εξέφρασε ως διαχειρίσιμες μακροπρόθεσμα θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε «σημαντική επιδείνωση του CRE για να πιέσει τις μετοχές των τραπεζών λόγω τόσο του κινδύνου κερδών όσο και του κινδύνου κερδοφορίας».
- Goldman Sachs: Ο πόνος περιμένει τους ιδιοκτήτες χώρων γραφείων
Η Goldman Sachs λέει ότι ο πραγματικός κίνδυνος βρίσκεται στον τομέα των γραφείων, γράφοντας ότι «είναι το αντικείμενο υψηλής εστίασης των επενδυτών τους τελευταίους μήνες, και δικαίως, κατά την άποψή μας». Αλλά τα περισσότερα από τα θεμελιώδη προβλήματα της «προηγήθηκαν της περσινής ενίσχυσης στα επιτόκια πολιτικής».
Ωστόσο, η Goldman Sachs επεσήμανε τρεις ιδιαίτερους κινδύνους που αναμένουν τα εμπορικά ακίνητα. Πρώτον, οι δανειολήπτες εμπορικών ακινήτων εκτίθενται σε υψηλότερα επιτόκια, είπε η Goldman Sachs, κάτι που μεταφράζεται σε υψηλότερο κόστος χρηματοδότησης και αυξημένη έκθεση σε υποχρεώσεις κυμαινόμενου (ή κυμαινόμενου) επιτοκίου.
Αυτός ο κίνδυνος οδηγεί στο δεύτερο, καθώς η αναχρηματοδότηση θα είναι επώδυνη για ορισμένους δανειολήπτες εμπορικών ακινήτων. Η Goldman Sachs εκτιμά ότι τα στεγαστικά δάνεια αξίας 1,07 τρισ.δολαρίων θα λήξουν πριν από το τέλος του έτους 2024. Και η ικανότητα και η προθυμία των δανειοληπτών να το κάνουν εν μέσω υψηλότερων επιτοκίων θα είναι περιορισμένη.
Όσον αφορά τον τρίτο κίνδυνο, η Goldman Sachs επισημαίνει αυστηρότερα πρότυπα δανεισμού στο μέλλον, και την επίδρασή τους τόσο στις τράπεζες όσο και σε εκείνες που ανήκουν στα εμπορικά ακίνητα. "Η πιθανότητα διακοπής της δραστηριότητας των εμπορικών ακινήτων των ΗΠΑ από την απόσυρση της διαθεσιμότητας μικρών τραπεζικών πιστώσεων είναι σημαντική, χωρίς να βοηθά το γεγονός ότι τα τμήματα που εξαρτώνται περισσότερο από τη χρηματοδότηση των τραπεζών -γραφεία και ακίνητα λιανικής- αντιμετωπίζουν επίσης τον ισχυρότερο κίνδυνο λειτουργικής απαξίωσης"
Οι τρεις κίνδυνοι που περιγράφονται παραπάνω, λέει η Goldman Sachs, θα μπορούσαν να ασκήσουν μεγαλύτερη πίεση στο καθαρό λειτουργικό εισόδημα και στην αύξηση των κενών θέσεων εργασίας, μαζί με την αύξηση των καθυστερήσεων - ιδιαίτερα για ακίνητα γραφείου.
KAI ΓIA ΤΗΝ ΜΕΤΑΦΡΑΣΗ: ΒΚΠ